Opóźnienie wykonawcy budowlanego a odstąpienie od umowy

Opóźnienie, zwłoka i zagrożenie terminu

Inwestor powinien odróżniać sam fakt przekroczenia harmonogramu od zawinionego niedotrzymania terminu oraz sytuacji, w której sposób prowadzenia robót czyni terminowe ukończenie nieprawdopodobnym. Art. 635 k.c., stosowany odpowiednio do umowy o roboty budowlane w ustawowym zakresie, wymaga oceny tych przesłanek. Nie każda kilkudniowa przerwa na budowie daje automatycznie prawo odstąpienia od całej umowy.

Umowa, harmonogram i współdziałanie inwestora

Trzeba ustalić, jakie daty mają charakter wiążący, kiedy przekazano plac budowy, czy wykonawca miał dokumentację i dostęp do mediów oraz kto odpowiadał za dostawy. Wykonawca może podnosić, że opóźnienie wynikało z braku współdziałania zamawiającego lub zmian projektu. Takie okoliczności nie mogą zostać przemilczane, jeżeli opinia prawna ma być rzetelna.

Protokół zaawansowania i dowód stanu robót

Przed odstąpieniem należy zabezpieczyć zdjęcia z datami, protokoły częściowe, korespondencję, harmonogramy, faktury, wykaz materiałów i stan placu budowy. Jeśli później roboty ukończy inny wykonawca, odtworzenie wcześniejszego zakresu prac staje się trudne. W większych sporach przydatne bywa dokonanie oględzin z udziałem osoby posiadającej wiedzę techniczną.

Treść i doręczenie oświadczenia

Oświadczenie o odstąpieniu powinno wskazywać podstawę prawną i kontraktową, identyfikować umowę oraz zakres, którego dotyczy. W zależności od podstawy konieczne mogą być wcześniejsze czynności, np. wezwanie z odpowiednim terminem; art. 635 ma własne przesłanki. Trzeba ocenić możliwość odstąpienia w całości lub części i nie mylić odstąpienia z wypowiedzeniem.

Jak rozliczyć wykonane roboty

Konsekwencją odstąpienia może być spór o zapłacone zaliczki, wartość użytecznych robót, wady, koszty zabezpieczenia budowy oraz zwiększone koszty wykonania zastępczego. Nie ma jednego uniwersalnego wzoru rozliczenia bez ustalenia podstawy odstąpienia i treści umowy. Suma wszystkich wydatków inwestora nie jest automatycznie kwotą należną od wykonawcy.

Praktyczne ryzyko źle wybranego trybu

Jeżeli odstąpienie okaże się nieskuteczne, zatrudnienie kolejnego wykonawcy może zwiększyć skalę sporu i narazić inwestora na zarzut naruszenia umowy. Najbezpieczniejszą kolejnością jest audyt dokumentów, ustalenie podstawy prawnej, zabezpieczenie stanu robót i dopiero potem formalne oświadczenie.

Podstawa prawna i źródła

Podstawy: art. 635 i 656 k.c.. Zobacz akt w urzędowym źródle. Przepisy należy odczytywać w brzmieniu właściwym dla daty zdarzenia i wraz z przepisami szczególnymi.

Przed odstąpieniem trzeba utrwalić stan robót

Brak realizacji jednego terminu harmonogramu nie daje automatycznie prawa odstąpienia od umowy. W przypadku podstawy wynikającej z art. 635 w zw. z art. 656 k.c. trzeba ocenić, czy opóźnienie rozpoczęcia lub wykonania robót jest na tyle istotne, że ukończenie w umówionym czasie nie jest prawdopodobne. Odrębnie bada się umowne przesłanki rozwiązania oraz wpływ współdziałania inwestora na przebieg prac.

Przed złożeniem oświadczenia warto sporządzić protokół zaawansowania, dokumentację fotograficzną, wykaz robót niewykonanych, listę wad oraz bilans zaliczek i materiałów. Trzeba też rozważyć, jak zabezpieczyć budowę przed wejściem kolejnego wykonawcy. Niewłaściwie sformułowane odstąpienie może stworzyć spór o wynagrodzenie i zwrot świadczeń zamiast rozwiązać problem opóźnienia.